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    房产测绘方式探究

    2018-11-16 11:13:42 来源: 测绘论坛 作者:
    聊聊
    标签:饰垢掩疵 岵山镇

     摘 要:房产测绘是运用精密的测绘仪器、科学的测绘技术对房屋的面积、权属状况等进行专业测量。近年来,随着房地产行业的蓬勃发展,房产测绘作为一个新型行业越来越受到关注。本文简要介绍了房产测绘的内容以及对房产测绘的方式进行探讨。

    关键词:房产测绘;面积 
    中图分类号:[P24]      文献标识码:A        文章编号:
    一、概述
    房产测绘对房屋和土地进行测绘,是测绘技术与房地产政策相结合的一项测绘工作,它的主要对象是房屋和土地,目的是反映各个单位与个人分户占有房产及使用土地情况,基本内容包括:房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等。
    为了房产测绘更加现实性、标准性和规范性,国家质量技术监督局在2018-11-16发布了《房产测量规范》(GS/T17986—2000),并在同年的8月1日起实施,同时废止国家测绘局1991年5月发布的《房产测量规范》。房产测绘是很有必要的,尤其是在如今房价不断飙涨的情况下,房屋的面积真可以用“寸土寸金”来形容,房屋的每一寸面积都直接关系到房屋所有者的经济利益。所以说,房产测绘是一项复杂的工程,房产测绘工作对测绘人员的素质、仪器设备及测绘单位资质要求比较高。按照国家《房产测量规范》规定,只有通过官方机构审查和认可,并取得房产测绘的相关证书资格的机构和个人才能从事房地产测绘工作。房地产测绘必须遵循精确性、规范化、标准化等原则。
    二、房产测绘的方式
    2.1平面位置和高程的确定
    测定地面点的空间位置是房产测绘的基本工作,而地面点空间位置又是由平面位置和高程来确定。
    (1)平面位置的确定 
    水处于静止时的表面称为水准面,大地水准面是指洋处于静止时的表面并延伸穿过整个大陆、岛屿所形成的闭合曲面。房产测量的过程中我们是以大地水准面为基准面,而地面点的平面位置用该点在大地水准面上的位置来表示。实质上来说,水准面不同于水平面,水平面是指与水准面相切的平面,但是由于地球扁率(长、短半径之差与长半径之比)很小,在房产测绘中我们近似地将地球视为圆形的。我们知道地球的半径是6371km,而我们测量的区域一般都比较小,按照规定,当测量区域半径小于10km时,可以将该区域的地球表面视作平面,即以水平面代替水准面。因此,房产测绘时的面积是指水平投影面积。
    (2)高程 
    测量过程中我们是以铅垂线为基准线。地面点到大地水准面的铅垂距离称为绝对高程,即我们通常所说的“海拔高度”。我们知道水准面有无数多个,地面点到大地水准面之外的任一水准面的铅垂距离,称为相对高程。世界各国或地区,通常是在海边设立验潮站,进行长期观测,获取该地区海水的平均高度,以该平均海面为大地水准面。在我国有“1956年黄海高程系”和“1985年国家高程基准” 。“1956年黄海高程系”是以青岛验潮站1950—1956年间获得的黄海平均海水面作为大地水准面,测得国家水准原点(青岛原点)高程为72.289m。“1985年国家高程基准”是2018-11-16我国开始执行的新高程基准,它是以青岛验潮站1952—1979年间获得的黄海平均海水面作为大地水准面,国家水准原点(青岛原点)高程为72.260m。
    [可以删掉
    ]2.2土地面积测绘
    土地面积测绘是土地数据资料和土地利用现状调查的重要组成内容。土地面积测绘的目的是为各土地权属单位或个人算出土地总面积及各类土地面积。
    在土地测量中常会用到一个专业名词“丘”,“丘”是指地表上一块有界空间的地块。按照《房产测量规范》的规定,丘的权属线就是界址点的连线,丘可以分为独立丘和组合丘。独立丘是指一块儿地只属于一个单位或个人,一块地为几个单位共同拥有时成为组合丘。按照《房产测量规范规范》的规定,以下几种情形土地不计入用地面积的范围:公共的冷巷、巷道或间距地;市政马路、街道等;公共的河滩、水沟;经规划部门核定需要作市政建设的用地以及其他按规定不计入宗地的面积。按照《房产测量规范》的规定,界止点分为三级;精度要求按《房产测量规范规范》执行。
    2.2.1 房屋建筑面积的测算
    房屋的建筑面积是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离在2.20m 以上的永久性结构的房屋的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。应当指出的是,如果同一房屋,结构、层次不相同时,应分别计算建筑面积。房屋建筑面积的测算依据和标准是国家标准《房产测量规范》(GB/T 17986-2000)及房屋所在城市地区标准《房屋面积测算技术规程》(DB11/T661-2009)。
    (1)在以下情况下需要计算全部建筑面积:①房屋的门厅、大厅内的回廊超过2.2m以上的部分、挑楼、全封闭的阳台均按照水平投影面积计算;②房屋外的楼梯间、水箱间、电梯机房、地下室、半地下室及其相应出入口、斜面结构屋顶等高度在2.2m以上的部分、依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位、两房屋间有上盖和柱的走廊以及房屋间封闭的架空通廊、玻璃幕墙、有柱的车棚、货棚、有柱(不含独立柱、单排柱)或有围护结构的门廊、门斗等均按照外围水平面积计算;③有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝面积计算建筑面积;④房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积;⑤楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
    (2)在以下情况下需要计算一半建筑面积:①与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算;②独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算;③未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算;④无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算;⑤有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。
    (3)以下几种情况建筑面积不需计算:①突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等;②房屋之间无上盖的架空通廊,房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池;③活动房屋、临时房屋、简易房屋;④独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线;⑤与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝;⑥骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

      2.2.2 共有建筑面积的分摊
      以下共有建筑面积需要进行分摊:①公共使用的电梯井、管道井、水泵房、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、大堂、值班警卫用房等;②单元与共有建筑之间的墙体以及外墙(包括山墙);③本层共有走廊等。 
      共有建筑面积分摊应遵循以下原则:①产权双方有合法的权属分割文件或协议的,按其文件或协议规定计算分摊;②无权属分割文件或协议的,按相关建筑面积比例进行计算分摊。
      分摊的方法:①如果是多层商品住宅楼,则须结合整幢房屋和共有建筑面的分摊系数,然后根据套内建筑面积比例进行分摊;②如果是综合楼,则需要根据整幢房内的不同功能来确定面积分摊系数,在结合幢内的建筑面积比例进行分摊。
    三.总结
      随着房地产市场的日益繁荣,为了加强房产市场的管理,维护房产市场秩序,房产测绘工作逐渐成为房产管理工作中的重要环节。房产测绘是一项比较系统、复杂的工作,房产测绘单位不仅要求具备精湛的测绘技术、先进的测绘设备,而且应当是独立的经济实体,与房产测绘委托人不得有任何利益关系,从而保障房产权利人的利益,规范房产测绘市场。

    参考文献:
    [1] 李爱迪;重庆市房产测绘管理信息系统的研发[D];重庆大学;2006年
    [2] 徐爱俊,黄全义,罗年学;房产测绘管理系统的设计与实现[J];城市勘测;2001年04期
    [3] 茹敏,石强;深圳市房产测绘系统[J];测绘通报;1999年09期
    [4] 张桥平,石强,陈晓东;房产公用建筑面积分摊计算模型研究[J];测绘工程;2000年04期
    [5] 刘刚;;济南市房产测绘信息管理系统的设计与实现[A];山东省测绘学术年会论文集[C];2006年

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